不動産投資とは
不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。具体的には投資した不動産を貸すことによって定期的に賃料という利益を受け取るということと、その不動産を購入した金額以上で売却して、売却利益を得られるかもしれないという2つの利益を期待して不動産投資をします。
不動産投資の賃料を株式投資の配当金に置き換えるととても似た性質をもった投資と言えます。
不動産投資では賃料のように定期的に見込める収入「利益」のことを「インカムゲイン」 、不動産を購入価格以上で売却することによって得られる利益を「キャピタルゲイン」と言います。
節税効果1
現物不動産投資の場合だと、不動産という現物を所有することになるので、「減価償却」を行うことができます。
「減価償却」とは、適正な期間損益計算を行う為に「実際に発生していないが、費用として認められている項目」です。
つまり、今期は、お金を1銭も払っていないのに、100万円の費用がかかったと言うこということで余分に費用を計上でき、その分だけの税金が少なくなります。
不動産を所有していると、このような都合のいい「減価償却」という「費用」を計上できるので節税効果があります。
節税効果2
また、相続税は、故人が残した財産を評価する場合、現金や上場株式などは亡くなった時の時価で評価します。
ですが、不動産の場合は土地は路線価評価、建物は固定資産税評価額で計算し、更に人に貸している場合はそこから一定額を引くことが可能となります。
不動産の場合、一般的に不動産の時価よりも相続税評価額が下回っている事が多いため、不動産の時価と相続税評価額の差額分に対応する相続税が軽減されることとなります。
したがって、相続税のことを考えると現金や有価証券を保有しているよりも、不動産を保有している方が、評価が引き下げられ、相続税を軽減することが可能となるのです。
リスクとリターン
預貯金のリスクは金融機関などの破綻によって投下資金が還ってこなくなることです。ただ、その可能性は他の投資に比べると非常に低く、その代わり金利は非常に低く設定されています。
したがって預貯金は安全性が高いがその分、見返りが低い「ローリスク、ローリターン」の商品です。
株式投資は、投資した会社の業績によって株価の下落や、経営破たんによって株式の価値がゼロになる危険性を伴っています。
その代わり、会社の業績が向上し、企業価値が上昇したときは株式の価値が何倍にもなる可能性があります。
このようなことから株式投資は預貯金よりも安全性の低い「ハイリスク、ハイリターン」の商品なのです。
不動産投資は賃料の下落や空室などにより予定していた収入が見込めない場合や不動産の価格が下落してしまったり、場合によっては地震などによって建物が倒壊してしまう危険性を伴っています。
ただ、土地がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低いと言えます。このようなことから不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」の商品です。
満室予想利回り
投資する不動産が満室になった場合に予想される年間家賃収入を、物件価格で割った数字です。表面利回り同様に支出を含んでいませんし、満室賃料はあくまでも予想でしかありません。
実際に投資する場合は、予想している家賃が周辺の賃料相場に見合ったものなのかどうかなど、表面利回りよりもいっそう詳しく分析する必要があります。
キャップレート
外資が投資に活用するDCF（ディスカウントキャッシュフロー）法で利用する利回りで、償却前・税引前の初年度家賃純収益を物件価格で割ったものです。DCF法は投資する不動産の値決めに使います。
そのため投資家が期待する利回りから不動産価格を算出することになります。欧米の不動産投資相場で重視される数字で、このキャップレートの変化で動くようです。
日本ではまだ、道路付や駅からの距離、周辺環境などが不動産価格の形成に大きな役割を負っています。欧米ではそのような条件は家賃収入にも反映されるものだから、キャップレートという数字で判断できると考えるわけです。